《中国科技投资》孙珊珊
在多渠道调节杠杆后，截至年末，蓝光发展踩中一道红线。
“三道红线”政策之下，年蓝光发展（.SH）接连采取了出售资产、调节拿地节奏、拓宽融资渠道等措施来降杠杆。
值得一提的是，年蓝光发展亦不断通过股权融资来调节杠杆，在新引进的少数股东名单中，信托等金融机构的身影频繁出现。
这似乎成为蓝光发展惯用的手法。据记者不完全统计，在蓝光发展子公司和联合营公司的少数股东名单中，信托公司云集，其中与中铁信托有限责任公司（下称“中铁信托”）合作尤为密切。不过，中铁信托持股时间并不长，在有的项目中甚至不足半年。
“有些房企少数股东名单中，信托、基金、资管等金融机构频繁出现，并且持股时间不长，短则不足半年。这类房企融资可能属于‘明股实债’的财务型融资，一方面是为了真实的融资需求，另一方面是为了降低表观负债率和财务杠杆。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向记者分析道。
蓝光发展是否通过“明股实债”隐藏负债？对此，蓝光发展回复《中国科技投资》称：“中铁信托入股之后，参与到项目的经营决策，经双方协商退出，纯属商业行为。”
根据年年报，蓝光发展净负债率、扣除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为88.57%、73.03%、1.06，踩中一条红线。
出售资产并调节拿地节奏
年，四川本土房企蓝光发展成功借壳上市，彼时在A股上市的迪康药业更名为蓝光发展。
自借壳上市以来，蓝光发展耗时四年，销售规模从百亿量级攀升至千亿。历年年报显示，年蓝光发展的销售额为亿元，年该值则同比增加18.7%至亿元。根据年年报数据，去年蓝光发展销售额达亿元，同比增幅为2%。
值得注意的是，在这些年的扩张中，蓝光发展债务规模水涨船高。上市之初，蓝光发展的债务总额不足亿元，近些年该值连续增长，年上半年蓝光发展债务总额已逾亿元。
年8月20日，住房城乡建设部、人民银行于召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规,提出“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%、现金短债比小于1。
根据天风证券研究所统计，年上半年，蓝光发展净负债率、扣除预收款后的资产负债率、现金短债比均超过“三道红线”规定的阈值，踩中“三道红线”。
在此背景下，年蓝光发展主动降杠杆，先后处置了包括迪康药业在内的八家子公司，股权处置价款共计约21亿元。
*截图来自于蓝光发展年年报
除了出售资产“瘦身”以外，蓝光发展还在调整拿地节奏。年和年年报显示，蓝光发展年和年计划土地投资总额分别为亿元以及不超过亿元。根据年年报，蓝光发展将年的计划土地投资总额再次下调至不超过亿元。
实际上，相较于年，近两年蓝光发展的拿地频率也有所减缓。年蓝光发展曾接连拿下85幅地块，而年和年该值分别为48幅和60幅。
在调整拿地节奏、出售资产后，蓝光发展年末财务情况有了一定的改善。年年报显示，蓝光发展净负债率为88.57%、扣除预收款后的资产负债率为73.03%、现金短债比1.06，其中扣除预收款后的资产负债率踩中红线。对此，蓝光发展向《中国科技投资》表示：“后续公司将继续优化财务数据，争取在年实现三条全达标。”
蓝光发展年现金短债比属于压线达标，公司在偿还短债规模后，所剩资金并不宽裕，相比于每年数百亿拿地金额显得捉襟见肘。同期，蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-61.3亿元，与年相比，下降了.8%。
年蓝光发展继续出售旗下资产。今年2月下旬，为改善公司现金流状况，蓝光发展拟将旗下物企蓝光嘉宝服务（.HK）64.62%的股份转给碧桂园服务（.HK）下属全资子公司，彼时对应交易总代价暂估值约为48.5亿元。
疑通过“明股实债”隐藏负债
年，蓝光发展不仅通过公司债、美元债、中期票据、短期融资券、资产支持专项计划等多渠道融资，同时还不断通过股权融资来获得资金。
据记者不完全统计，年蓝光发展通过入股方式分别为石家庄、西安、天津等地的7家公司引入信托机构。在上述7家公司股权结构中，信托公司持有股份均未超过50%，系这些公司的少数股东。
为子公司或联合营公司引入信托公司来进行股权融资，似乎成为蓝光发展惯用的手法。
记者梳理发现，蓝光发展与中铁信托、中建投信托股份有限公司（下称“中建投信托”）、平安信托有限责任公司（下称“平安信托”）、百瑞信托有限责任公司（下称“百瑞信托”）等在内的数家信托公司均有往来，其中与中铁信托的合作尤为密切。
据记者不完全统计，年~年中铁信托先后入股了蓝光发展旗下15家公司，已披露的持股比例均不足50%。此外，中铁信托持股时间并不长。截至今年4月14日，中铁信托已从其中11家公司退股离场，其持股时间最长两年，最短不足半年。
以南充煌峰置业有限公司以及华西和骏耀城置业（泸州）有限公司为例，根据企查查，中铁信托于年入股这两家公司。而年年报显示，蓝光发展于年通过收购少数股东股权的方式，获得了中铁信托在这两家公司所持有的全部股权。
*截图来自于蓝光发展年年报
另据企查查信息，中铁信托曾于年5月30日入股福州蓝光和骏置业有限公司，然而同年11月7日，中铁信托便从该家公司股权结构中退出，持股时间不足半年。
除中铁信托以外，短期持有蓝光发展子公司或联合营公司股权的情况亦发生在其他信托公司身上，包括百瑞信托、平安信托、中建投信托等，它们持股时间最长也就两年。
专家柏文喜接受《中国科技投资》采访时表示，有些房企少数股东名单中，如果频繁出现信托、基金、资管等金融机构，并且持股时间不长，短的甚至不足半年的话，这类房企融资可能属于“明股实债”的财务型融资。
“房企进行股权融资除了融资目的之外，也有降低财务杠杆作用，而一些‘明股实债’的股权融资更是二者兼具，所以为了在融资的同时降低表观负债率和财务杠杆，房企通常会采用信托、基金、资管计划、优先股等来作财务型的‘明股实债’融资。”柏文喜补充道。
事实上，自年借壳上市以来，蓝光发展少数股东权益占比始终高于少数股东损益占比。
*《中国科技投资》记者根据东方财富Choice金融终端
根据东方财富Choice金融终端数据，年蓝光发展少数股东权益占比同比上升至60.1%，而少数股东权益占比却同比下滑至10.2%，两者差距进一步拉大。
对于两者比值的差异，蓝光发展方面解释称：“在当期会计报表中反应在少数股东权益变动的开发项目，与损益分配的结算项目是分属不同的地产项目，存在时间差异，因此，这两个会计报表项目在同一个会计年度上不存在同比增减关系。”
