来源：地产密探
今年4月以来，对于“川系房企一哥”蓝光来说，应该说是自创立近三十年来第二次“危机”考验，若没记错的话，上一次是在08年汶川大地震时。
相较而言，蓝光遇到的这两次“危机”考验，都面临着极大的现金流压力，但背景明显迥异，一个是百年不遇的大灾害，一个则是房地产业明显减速及监管“三道红线”倒逼“去杠杆”。
面对不同时点，同一家房企的“基盘”截然不同，抗风险能力也明显不同。年，蓝光地产依靠成都大本营主场优势首次销售额破百亿，年又首次破千亿规模，构筑上海虹桥新总部，去年虽销售额增幅微弱，但继续稳住了千亿。
大家回想一下，能够做大做强的企业，哪家掌舵人没有经历过大风大浪的洗礼？
以房地产为例，肇始于年的“万宝之争”，一度曾差点让“宝能系”老板姚振华“逼宫”成功，但万科创始人王石扛住了压力，拥抱深铁，才有如今接班人郁亮“稳扎稳打”，继续成为行业“吹哨人”。
再看万达，年中期，一个来自建行抛售万达债券传闻，却成为后续王健林治下的万达商业帝国曝出流动性危机的先兆事件。不久，王健林以军人的雷霆之势壮士断腕，集中向融创、富力出售数百亿资产，虽伤元气，但稳住了阵脚。
如今，面对行业“三道红线”高压，再看万达，有谁敢说王健林当初决策是错误的？再看去年三季度以来，多少房企在忙着卖资产求快速“降档”。
从蓝光发展来看，去年7月份，曾以9亿元价格卖掉迪康药业控制权，今年2月份又卖掉蓝光嘉宝物业的控股权，从行业前景看，药业和物业均是高现金流产业，一番不同寻常的密集出售动作，不难嗅出这家千亿房企急需现金流“补血”。
实事求是地说，蓝光发展的债务率一直都很高，在年借壳上市前债务率曾达到90%以上，更多来自信托、私募基金等高成本非标融资，对公司利润影响也是显而易见的。
注：蓝光地产-年关键指标
蓝光地产借壳上市之后，打通“直接融资”渠道，尤其是年遇上全国楼市步入新一轮上升周期，高杠杆扩储，如年拿地金额占当期销售额的%，年布局城市从年30个迅速飙到50个，年扩到60个，销售规模“加倍”放大。
注：蓝光发展-年关键指标
截至年底，蓝光发展资产负债率82.04%，扣除预收款后资产负债率73.03%，净负债率88.57%，在手现金.43亿元，现金短债比1.06，实际上相比此前财务节点已“降档”但仍踩了“一道红线”。
实际上，去年中期时，蓝光发展曾踩“三道红线”，扣除预收款后资产负债率71.34%，净负债率.63%，现金短债比0.79；去年三季报披露后，剔除预收账款后资产负债率70.58%，净负债率97.6%，现金短债比0.81，踩了“两道红线”。
类似于蓝光，恒大、富力以及绿地等去年中期时曾踩了“三道红线”的千亿房企乃至头部房企，都面临着这种高强度的“降档”压力。
刚披露年财报的绿地控股，“降档”节奏类似于蓝光。绿地控股财报这样写到，“中央坚持‘房住不炒’的政策导向，并部署实施以‘三条红线’为核心的审慎监管制度，房地产行业的发展逻辑发生深刻变化”。
“三道红线”这一致命的“卡脖子”，这就是所有房企必须面对的残酷现实。按相关机构预测，房企有息负债规模年增速上限乐观预期7.2%，中性预期5.7%，悲观预期4%，相比-年增速25.3%及-年增速5.5%，不确定性加大。
“‘绿档’房企有息负债扩张受影响并不大，比过去下滑1%；‘黄档’、‘橙档’分别下滑10%和16%；‘红档’降幅最为显著，下滑28%。”
实际上，火速集中卖资产求“降挡”或直接转入“绿档”的短期思路，这并不符合房企持续发展的底层逻辑，提高经营能力才是求生致胜王道。
上周，坊间疯传融创要收购蓝光发展，但迅疾被蓝光官方辟谣，并称只是项目股权合作。受近日广西房企彰泰集团80%股权被融创斥资近百亿一举吞下的影响，融创与蓝光的合作仍让外界颇为震惊。
据4月12日，蓝光发展所披露的今年一季报数据，截至3月底，公司货币资金.1亿元，比去年底.42亿元减少29.32亿元，短期债务50.77亿元，比去年末63.17亿元减少12.4亿元，合同负债.89亿元，比去年底.19亿元增加87.7亿元，一年内到期有息负债.83亿元，比去年底.59亿元减少8.76亿元。
今年一季度末，蓝光发展现金短债比1.03，比去年底稍有下降，但仍高于1，剔除合同负债后的资产负债率49.4%，净负债率94.27%。
格外注意的是，蓝光发展截至今年一季度末永续债余额约12.86亿元，虽比去年底余额21.5亿元减少8.64亿元，若考虑到它，上述财务指标重新计算后估计会很难看。
所以说，蓝光发展当前资金链危机警报暂未解除。4月27日，蓝光发展举行投资人电话会议，相关高管表示没有考虑出让控股权，将适时引入财务投资者。
回溯过往，蓝光地产上市前曾引入实力股东中信信托计划，特别是平安创新资本，上市时中信证券又是财务顾问及保荐人。所以说，“中信系”和“平安系”与蓝光之间关系颇为紧密。眼下，这两个金融大鳄会否再度出手？
此外，蓝光发展CEO欧俊明透露，公司今年三季度到期债券规模有所集中，但月度分布均匀，年内债券兑付的压力趋于下降。
目前，蓝光发展境内存续债券16只，债券余额逾亿元；境外存续债券5只，主要为美元债，且均在新交所上市，总额13.8亿美元，年内到期2只，总额5.5亿美元。
“如果资本市场出现好转，也会进行再融资，但主要还是通过经营性回款来应对各种极端情况。”欧俊明如此说。
实际上，欧俊明所说的“经营性回款”，说的首先应该是销售额，其次则是销售回款及回款率。对于蓝光来说，这两个指标都格外关键，均需争分夺秒加油干。
今年前3个月，蓝光发展实现房地产销售金额.19亿元，其中合并报表权益销售金额.95亿元，与去年同期销售额.45亿元，合并报表权益销售额80.25亿元，可谓明显“翻倍”增长。
二季度，蓝光发展销售额会否延续一季度的明显增长势头，在楼市继续从严调控背景下，外界暂难评估，但过去很长一段时期，蓝光地产营销团队及操盘能力曾得到其董事长杨铿给予“猛虎军团”的称号，在业内也曾威震四方。
对蓝光来说，除了营销能力强大之外，最核心的一点恐怕就属“产品力”，在改善叠加刚需的时代，若能明显提升产品的性价比，在社会普遍诟病热点城市购房门槛日趋高企的当下，加上保证产品品质及监管到位，暂时牺牲些利润又有何妨？
据蓝光发展内部人士透露，5月份他们将在全国推出新的重磅级产品。蓝光能否逆市真正破局，解除警报，关键在此“绝地反击”，外界也拭目以待。
