小房企拼命追赶
半年过去，几家欢喜几家愁。
从已经披露的数据来看，中国房地产行业整体仍然呈现出“强者愈强，大者愈快”的趋势，市场集中度进一步提高。尤其在资本市场上长袖善舞的大型房企，其优势愈发明显。
来自CRIC的统计数据显示，截至7月11日，39家公布了半年业绩快报的房企中，完成半年目标的房企仅有中建国际（63%）、恒大(63%)、中海地产（52%）、万科(50%)4家。
在整体下行的市场状况下，中小房企的生存环境更为堪忧。39家公布半年业绩快报的房企中，出现同比下降的15家房企里有8家为中小型房企。例如，恒盛地产及花样年销售业绩同比下滑幅度均超过50%，而恒盛地产已连续6个月销售额同比大幅下跌。
一家于年初进入上海市场的某小型房企的销售经理坦言，觉得“压力很大”：“今年市场整体都不好，我们小型房企实力无法与大型房企抗衡，坦白说，品牌知名度也并不高。”所以，“唯一能做的就是拼命追赶。”
除了受整体大环境影响，中小企业往往缺乏品牌优势，即使降价，其产品也很难与大型房企竞争。这类房企能否完成全年的销售目标，显然压力巨大。
而在融资渠道方面的劣势，则是令中小房企陷入困境的重要因素。房地产是资金密集型产业，但作为房企最主要融资的开发贷正在持续收紧。同时，银行往往倾向还贷能力较强的大型开发商，这也加剧了房地产市场的两极分化。
央行7月25日发布的《年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元，同比增长19.2%；房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%。
不过，即便如此，这些贷款也是主要面向保障房及大型房企，中小企业想要分一杯羹难上加难。无法获得银行贷款的中小房企，往往转向信托、基金甚至民间高利贷。市场的重压之下，一些无法还款的中小房企陷入困境，包括浙江兴润置业、深圳光耀地产等中小型房企频频出现资金链断裂、老板跑路、公司倒闭、项目烂尾等现象。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前的金融市场是“点灌”，而不是“漫灌”，即是有针对性地发放贷款。目前，货币政策针对房地产方面是控制得比较严格的，只会针对一些特定的企业提供贷款，“在此情况下，房企的并购和股权转让的速度在加快。”
大房企趁机“捡漏”
同策咨询研究部总监张宏伟告诉早报记者，市场下行期，资金链趋紧或致并购加速，给房企带来更大兼并重组机会。对于部分龙头房企来讲，“除了通过传统的销售业绩‘内生式’增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行‘外延式’增长”。
Wind资讯数据显示，截至6月29日，今年上半年，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计.55亿元。其中，房地产行业并购标的完成的交易达73宗，交易总价值为.93亿元，同比增长2.09倍；未完成（指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕）的并购标的交易数目为92宗、交易总额为.62亿元，同比增长4.37倍。
在并购行为中，占据主导地位的自然是大型房企。“资金实力雄厚和海外融资渠道畅通的大型房企，如万科、万达、中海、保利、绿地等，具备收购其他小型房企的实力。”张宏伟认为。
“有实力的大型地产商才能‘捡漏’。”一位大型房企相关负责人告诉早报记者，资金实力雄厚且融资渠道宽的大型公司，具备资源整合能力，尤其是具有海外融资渠道和股权激励的房企，将成为整合主体，“万科、碧桂园、龙湖这些房企应该说具备了这个能力。”
对于有能力的房企来说，并购拥有优质土地、项目等资源的中小企业，往往会令自己如虎添翼，堪称一条性价比极高的捷径。例如，信达地产从广东湛江嘉粤集团下属5个公司手中拿到了万平方米的土地储备。
“一般来说，二三线城市中的小型房企被并购的几率比较大。”戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏指出，这是因为此类企业的资金实力、融资能力、专业开发能力和一线开发商相比有一定差距，但同时他们在区域市场中的资源比较丰富，例如优质土地等，由此也就在第一时间成为大型开发商的并购目标。“在未来的房企并购浪潮中，市场规模和占有率大的企业将从中受益。”
对海外市场兴趣盎然的万达，今年6月初确定收购位于西班牙马德里的地标建筑——西班牙大厦。公开资料显示，万达对这一项目的收购金额为2.65亿欧元（约合22.5亿元人民币）。
同样是在今年6月，朗诗绿色地产全资附属公司南京朗铭公司与及宁波金翔房地产发展有限公司，分别向浙江万科收购项目公司(杭州万业置业有限公司)34%及33%的权益。
公开资料显示，今年上半年完成的并购事件中，转让资产方有万方发展、亿城投资、雅戈尔以及莱茵投资等中小房企，而买方有阳光城、首开股份等快速扩张的企业。
在尚未完成的并购事件中，中国中冶、北京万科以及万通地产等进行了转让资产的交易行为，交易买方则为融创中国、龙湖地产等知名房企。此外，绿地集团、蓝光集团也将分别向金丰投资和迪康药业注入地产资产，价值分别为亿元和79亿元。截至7月3日，绿地集团借壳金丰投资已经通过股东大会，即将递交证监会审批，而蓝光地产借壳迪康药业则已被证监会审理，尚未公布审批结果。
值得一提的是，并购也并非局限于“大吃小”。今年5月，融创并购绿城，总代价62.98亿港元，绿城出让股份24.%，融创和九龙仓并列绿城第一大股东。这场两家销售规模均过亿元的港股上市公司之间的强强联合，堪称年最豪华的并购交易，而这也是中国企业并购史上规模最大的一次。
事实上，除了传统的销售业绩增长提升规模之外，房企通过并购等方式获取的“外延式增长”早已获得市场的肯定。业内人士普遍认为，年中海地产收购中建地产、绿地收购盛高置地等并购行为，对于中海、绿地等企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用。
“并购只是大型房企的一种扩张手段，但这也愈发凸显了强者恒强的优势。”克而瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，并购是大型房企利用资本优势打破自然整合，获得扩张发展的一种方式。
三类标的最受青睐
林波认为，并购一直存在，即使在房地产市场极为火爆的年份也是如此，“无需对今年出现的所谓‘并购热’做过多解读”。
“房地产市场跟其他市场一样，遵循市场经济的自然规律。中国的房地产开发商太多，现在也已从卖方市场转移到了买方市场，市场已经不需要这么多开发商了，”林波又补充说，“淘汰几个实力不佳、经不起市场检验的房企对市场不会造成什么大的波动。”
“年的市场为这些龙头房企提供了难得的并购时机。”张宏伟认为，“洗牌仍将持续。”
兰德咨询总裁宋延庆表示，面对市场分化的不断加深，今后并购重组的企业会越来越多，“年-年是大变局、大整合的三年。跨界发展，合纵连横，并购重组，将成新常态。”
在行业整体下行，房企资金链紧张状况加剧的背景下，市场上的收购机会更多，项目的议价空间也在加大，而作为收购主力的大型开发商的强势地位也更加凸显。
伍惠敏认为，未来的并购市场上，三类对象可能更受青睐，一是成熟的经营性物业，二是一线城市的优质土地，三是借“壳”上市的机会。
“预计在年下半年和年，并购热潮仍将持续。”伍惠敏解释说，这主要是信贷收紧，资金更加向大型开发商倾斜的环境下，更多中小开发商的资金链将继续紧绷的原因。
伍惠敏表示，对大型开发商来说，通过收购、并购，能够获得更好的项目，提高规模扩张的速度和质量；而小型、区域型开发商则能够获得资金，如果他们保留部分股权并参与项目后续开发工作的话，还能通过与大型开发商的合作，更快地积累专业开发经验。
当然，并购依然不是简单的兼收并蓄。正如远洋地产董事长李明所说的那样：“并购能力对企业要求很高，人家凭什么跟我们合作？除了资金以外，还要看品牌和企业文化。”
坦白地说，房企并购也有风险。例如，被并购的企业有无呆账、坏账，往往需要在并购前搞清楚，否则并购之后，往往会带来巨大的麻烦。
“并购之后，收购的这一方，一定是根据收购对象的特点来制定针对性的战略，比如融创收购绿城后，必然会把绿城的产品优势最大化，同时强化自己在营销方面的优势。”
对处于危机中的中小房企来说，伍惠敏建议，可以在与大型开发商的合作中给自己预留“生存空间”，如尽可能多地保留项目股权，将大体量的优质地块分期开发等。同时，中小房企可以选择与金融机构展开深层的股权合作，在雄厚的资金支持下，赢取参与市场竞争的资本。
1月
绿地集团6亿英镑收购伦敦啤酒厂开发项目。
2月
首开股份获得海南民生长流油气储运有限公司%股权，收购价格为人民币7.18亿元。
3月
浙江奉化兴润置业总负债35亿元，资不抵债被起诉。
4月
南京福地欠下数亿元贷款被曝光，老板跑路。
盈嘉地产旗下项目烂尾、延期交付，被债权人起诉。
5月
媒体爆出中国百强房企光耀地产面临倒闭，截至8月1日，已有3家企业有意对光耀整体重组；同时，光耀旗下停工的5个项目已经有4个项目复工。
青岛君利豪集团有限公司董事长王莉因资金链断裂跑路，目前欠贷至少在12亿元以上，项目停工。
6月
朗诗绿色地产收购万业置业34%股权；宁波金翔收购万业置业33%股权。
信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司%股权，获得万平方米土地储备；以1.7亿元收购沈阳德利置业%股权，获1.21万平方米土地储备。
北京大德盛世投资管理中心收购亿城投资子公司北京西海龙湖置业有限公司65%股权，价格为8.19亿元。
7月
雅戈尔宣布将向自然人竺仁宝转让工大首创.4万股股份，占总股本8.42%，转让后雅戈尔将不再持有工大首创股份。
万达酝酿收购大连银行股权。
来源：东方早报
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