风险提示：按揭贷款利率大幅上行，货币政策大幅收紧，行业销售规模整体下滑，销售回款将产生困难，港股波动性较大。
1.蓝光发展概况：战略清晰，节节胜利
1.1重组上市，踏上新征程
四川蓝光发展股份有限公司（以下简称“蓝光发展”或“公司”）控股股东蓝光投资控股集团有限公司成立于年，前身为成都市西城区兰光汽车零配件厂。年4月，蓝光控股集团旗下四川蓝光发展股份有限公司完成重组上市。公司确立了以“人居蓝光+生命蓝光”为双擎驱动的战略，开启新征程。
公司控股股东为蓝光投资控股集团有限公司，持股53.62%，杨铿先生为蓝光投资控股集团有限公司的实际控制人，同时持有蓝光发展5.61%股权。为蓝光发展实际控制人及董事长。
1.2核心业务：以地产为主业，多元化经营
蓝光发展坚持以“人居蓝光+生命蓝光”为双擎驱动的战略顶层设计。其中，人居蓝光以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业；蓝光生命科技集团以“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业，构建起生命蓝光的战略分支。
2.房地产开发主业：始于成渝，走向全国
公司核心业务为房地产开发业务。经过多年发展，公司逐渐由商业地产过渡到住宅地产，从立足川渝到布局全国，战略清晰，扩张迅速。
2.1发展战略：布局全国，彰显实力
蓝光发展原本是成都市的地区性地产开发商，从年开始，公司开始放眼全国，进入核心一二线城市，拓展土地储备。到目前为止公司已累计进入30个城市，开发超过个项目。逐步形成了六大区域板块：北京区域、华东区域、华中区域、成都区域、滇渝区域、华南区域。年公司实现销售金额亿元，同比大幅增长93%，其中三大区域销售规模超百亿。
2.2销售规模快速增长
近年来蓝光发展的销售金额及销售面积稳步增长，特别是年。年蓝光发展实现销售金额.52亿元，同比增长92.97%；实现销售面积.27万方，同比增长.36%。
从结构来看，公司全国布局战略已初见成效。一方面，从销售金额占比上来看，继续加大对成都区域的销售占比，年成都区域销售金额达亿元，同比增加.36%，销售占比由年的36%提升至41%；同时滇渝区域的地位在不断上升，由年的12%上升到16%；公司年首进华南区域进行市场销售，虽然规模较小，但体现公司区域扩张的全面性。
从区域布局看，成都区域仍然是公司最重要的区域，年销售金额占比达到41%。但从绝对量看，公司华中区域、华东区域销售规模也已经突破百亿。
2.3优化土储结构，积极布局热点地区
蓝光发展最初为成都市的房地产开发企业，已经在四川赢得了极好的品牌效应。年公司走出成都，开启全国布局。
从年到年，在积极扩张的同时，公司不忘稳住根基，成都区域的土储规模保持稳定，不断加大滇渝、华东、华中区域的土储规模，为未来的货量供给提供了保证。截止年4月，公司总土地储备面积超过万平米，对应总货值约亿元。其中在成都区域土地储备占比达45%，此外华东区域、滇渝区域、华中区域、华南区域、北京区域分别占比达16%、15%、10%、8%、6%，多区域布局共同推动公司保持更稳健增长态势。
年以来，公司拿地策略有所改变，以收购或合作的方式取得土地占据主流。在新拿的42宗地中有23宗是通过收购或合作方式取得。在当前地价持续上升的大背景下，通过合作和并购方式获取土地储备能大幅降低拿地成本。
从拿地城市布局看，公司仍然坚持以二线城市为主，但逐渐扩展到有区域优势的三线城市，例如泸州、宿迁等。
2.4创新产品迭代升级、产品竞争力增强
在住宅产品方面，蓝光地产金融集团全面聚焦“改善型”人居，确立“以改善型为重心，坚持产品主义，走差异化竞争路线”的产品战略新导向，成功推出以“雍锦系”、“公园系”为代表的改善型产品品牌。年，蓝光雍锦系跻身中国高端项目品牌价值TOP10。同时，积极响应国家节能减排号召，实施绿色精装战略。
公司坚持一城一标杆战略，持续打造蓝光好产品项目。在黑钻系（豪改）、芙蓉系（再改）、雍锦系（再改）、公园系（首改）、林肯系（首改）、香江系（首改）的产品线基础上，构建“大盘系”，匹配公司文旅产业发展，持续升级产品战略。全面推进产品系列的升级，推进“精装化+高性能化+智能化”的产品溢价体系，提升居住品质，持续升级“人居蓝光”产品内涵。
公司积极运用“科技+服务”模式打造未来居所，在部分项目上公司已经上线蓝光“魔镜”智能化生活控制系统，链接社区摄像头、车行体系、电梯、人脸识别、智能灯光家电一键控制等，将室内、社区、社会资源、生活家等整合入系统，为业主提供更加智能便利的生活体验。
3.多元化业务：创新为翼，顺势而为
3.1现代服务业：互联网思维创造新的产业链价值
蓝光发展的现代服务业实施主体为嘉宝股份，是公司旗下的物业服务公司。嘉宝股份成立于年，拥有“国家物业管理企业一级资质”。现荣任中国物业管理协会副会长单位。在年度物业管理行业综合实力百强排名中位列全国第14位，并以品牌价值23.26亿位列西部物业品牌之首。嘉宝股份管理业态覆盖“住宅物业、商业物业、办公物业、城市综合体、总部基地、旅游地产”6大运营服务产品。嘉宝股份于年12月成功挂牌新三板，并于年5月正式进入新三板创新层。
年，嘉宝股份实现营业收入9.72亿元，同比增长42.91%；实现归属于挂牌公司股东的净利润1.92亿元，同比增长91.07%，业绩显著增长。嘉宝股份多元化业务扩张模式取得成效，管理规模快速增长，进驻城市25个，物业管理规模万平方米，较年增长77%。物业增值业务经营能力持续提升，生活家体验中心累计开业70家，全年平台流水2.52亿元，同比增长%。
嘉宝股份致力于向现代服务业转型升级道路的不断探索，坚定推行“现代服务业+互联网+资本市场”的战略发展方向，明确了“做领先的社区生活服务集成商”的战略目标。
3.2生命蓝光：传统医药稳定发展。
生物医药是“生命蓝光”的基础产业构成，蓝光旗下医药公司为迪康药业，成立于年，主要业务为药品和医疗器械的研发和销售。到目前为止迪康药业共有23个各类剂型药品专利和个药剂品种。公司药品种类主要涉及消化系统、呼吸系统、医疗器械、儿科、皮肤科、妇科等，核心产品包括“安可妥”（盐酸吡格列酮片，国家一类新药）、“安斯菲”（雷贝拉唑钠肠溶片，国家二类新药）、国家中药保护品种“通窍鼻炎颗粒”、“龙七胃康片”、“芩连胶囊”、国家“”项目“可吸收骨折内固定螺钉”和“可吸收医用膜”等。其中，“可吸收骨折内固定螺钉”、“可吸收医用膜”属国内首创，达国际先进水平。
年，成都迪康药业全年实现销售收入7.82亿元，同比增长41%，实现净利润万元。
4.“股权激励+跟投制度”双管齐下
公司不断推出激励政策，建立完善的激励体系，充分调动上到高管下到基层员工的工作积极性，将公司发展与管理层利益深度绑定，从“人”的角度深挖潜力，助力企业成长。
4.1股权激励：最大限度发挥全员的积极性。
公司于年1月推出《股票期权激励计划》，将公司未来收益与高管及核心业务骨干的努力绑定，自上而下调动全员积极性。
4.1.1激励对象
从激励对象名单来看，本次总授予人数为23人，其中高管5人，子公司高管及核心技术或业务骨干18人。激励对象与年的激励计划一致，不仅包括高管人员，还包括很多子公司高管及核心技术人员。从占比上来看，公司5名高管（张巧龙、欧俊明、吕正刚、王万峰、李高飞）合计占比30.46%，子公司高管及核心技术（业务）骨干18人合计占比58.73%，预留部分占比10.81%。
4.1.2行权条件
从行权条件来看，除满足公司一般性条件及证监会合规条件外，考核指标分为两个层次，分别为公司层面业绩考核和个人层面绩效考核。从公司层面考核来看，公司将归属上市公司股东扣除非经常性损益后净利润设为唯一考核条件，目标明确。
年公司实现归母净利润13.66亿元，实现扣非归母净利润13.37亿元。假设公司年能够实现股票期权第三个行权期业绩考核目标，则-三年业绩复合增速将达到55.2%。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心，也体现出对公司快速发展的决心。
从个人层面考核来看，激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的前提下，才能部分或全部行使当期权益，具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果决定。
股权激励计划将对公司核心队伍战斗力起到积极的促进作用，形成股东和管理团队利益一致，有助于公司未来发展战略和经营目标的实现。
4.2蓝色共享计划：高比例跟投机制，公司收益全员共享
公司于年7月公布了《“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法》，推出了公司的跟投机制。该管理办法规定跟投合伙员工分为强制合伙人和自愿合伙人，总部区域以及项目主要领导和负责人强制参与。
管理办法规定总部合伙平台和区域合伙平台合计持有的项目公司股权比例合计不超过15%；每个跟投合伙项目中的单个跟投合伙员工持有的项目公司股权比例原则上不超过1.5%。与其他地产公司的跟投机制相比，公司跟投比例较高，激励效果较强。
5.盈利预测与估值
5.1核心假设
我们对蓝光发展未来的盈利预测基于以下假设：
-年房地产市场销售整体稳定，销售规模不会大幅下降。年12月25日全国住房城乡建设工作会议召开，会上提出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。同时表态“扎实推进新一轮棚改工作，年改造各类棚户区万套”。我们预计、年房地产市场销售规模将呈现整体稳定、小幅波动的走势，销售规模不会大幅下降。
我们预计公司年能够达到人民币亿元的全口径销售规模。公司土地储备充足，且布局的城市基本面较好，我们判断-年，公司签约销售金额仍然能够保持30%左右的复合增长速度。
公司在售及在建项目能够顺利竣工交付。一般房地产行业从预售到竣工入伙，周期在1.5-2.5年左右，蓝光发展-年全口径签约销售金额分别为、、亿元，这些项目将陆续在-年陆续结算。
5.2盈利预测
预计公司-年EPS分别为0.78、1.13、1.53元人民币，对应PE分别为8.8、6.1、4.5倍。
5.3估值
我们预计公司-年EPS分别为0.78、1.13、1.53元人民币，对应PE分别为8.8、6.1、4.5倍。与A股及港股的主流地产公司相比，公司PE估值仍处于较低位置。
5.4投资建议
蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化，并购合作拿地具备成本优势；物业服务、医疗业务协同并进；完善激励制度促进上下同心，高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司-年EPS分别为0.78、1.13、1.53元人民币，对应PE分别为8.8、6.1、4.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。
6.风险提示
1）行业销售规模大幅下滑：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。
2）按揭贷款利率大幅上行：按揭贷款利率大幅上行则购房者购房按揭还款金额将明显上升，对购买力有损伤。
3）房地产政策大幅收紧：政策大幅收紧，则房地产销售将承压，带来销售规模下滑。
4）房企资金成本大幅上行：房地产企业资产负债率较高，资金成本上行将导致财务费用大幅增加，侵蚀利润。
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