在相继卖掉迪康药业和蓝光嘉宝服务两大高估值板块以及一系列住宅项目后，处于漩涡中半年的蓝光发展其债务情况依然没有得到明显好转。根据中宏数城统计结果显示，今年1—7月，蓝光发展已经出售旗下33个持有项目或资产。但根据7月13日，蓝光发展的公告，截至7月12日，蓝光依然累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元，较7月8日的24.84亿元新增了20.6亿元。
接连债务承压，使得蓝光不得不将纾困目光放到了自家大本营上。
近期记者获悉，蓝光发展位于成都天府新区的50亩住宅项目“蓝光·天府黑钻”已出售给万科，企查查显示“天府黑钻”背后的开发公司成都鼎骏置业股权已有蓝光发展变更为万科企业，蓝光方面不再持有该项目任何股权。
图源：企查查
据了解，在蓝光发展的产品系中，黑钻系是蓝光最高级别的TOP系产品，此次出售的“天府黑钻”项目也是蓝光在成都大本营打造的第一座黑钻，曾被市场各方寄予厚望。
千亿扩张藏隐患
早在年，蓝光借壳迪康药业实现A股上市，此后四年凭借资本市场助力、激进拿地扩张，跻身千亿房企阵营。—年，蓝光发展销售额从.52亿元冲至.37亿元，营业收入从.53亿元上升至.94亿元，净利润从13.65亿元上升至34.59亿元。
数据来源：蓝光发展年度报告
土储是房企发展的基底，在飞速扩张的那几年，西南片区曾为蓝光贡献了主要业绩。但随着行业竞争日渐激烈，蓝光发展的区域布局明显受限，于是其将战略重心东移，在上海开辟总部，以期拓展华东的拿地和融资资源。
年，关键节点来临，当时蓝光开始进行大刀阔斧的变革，形成“上海+成都”双总部发展格局；与此同时，有意识降低西南地区的投资占比，腾出空间支持华东、华南等区域发展。
但在这关键一年，虽说销售额成功冲上千亿门槛，但并未实现年度销售目标，全口径销售额为.37亿元，目标完成率92.31%。年，蓝光仅实现权益销售金额.6亿元，同比下跌0.7%，公司销售均价元/平方米，同比下跌7.3%。
销售增长遭遇瓶颈，蓝光却在投资扩张上继续延续了激进风格。根据蓝光发展年报数据，年、年、年以及，蓝光投资活动现金流净额分别为-95.30亿元、-.11亿元、-96.52亿元和-47.90亿元，连续4年投资性现金流呈现流出状态。
图源：同花顺
在内部决策及疫情影响下，在年报中，蓝光已出现毛利率下降、盈利增长放缓、经营活动现金流净额由正转负的现象。
为缓解紧张局面，蓝光曾于年7月份转让迪康药业，作价9亿元。年3月份，蓝光再次转让蓝光嘉宝服务1.16万股股份予碧桂园服务，对价49.64亿元，两笔转让合计带来近60亿现金流，同时频繁抛售旗下项目以冲抵现金流缺口。
但除开此次到期未偿还发生违约的45.44亿元债务之外，依然有较大金额的即期债务面临兑付，截至年一季度末，蓝光有息负债合计.89亿元，其中短期债务.15亿元，长期债务.74亿元，期末现金及现金等价物仅.37亿元。
太平洋证券地产分析师刘康对记者表示：“在过往无数企业的债务危机案例中，融资扩张的资本渠道可以在企业发展中锦上添花，却无法在危机时雪中送炭，蓝光过于激进的扩张模式下，一旦现金流遭受桎梏未能处理妥当，后续债务问题只会接踵而至，最终将旋涡愈卷愈大。”
引入战投成关键
现如今，对于蓝光发展而言，战略投资人的引入对企业纾困非常关键。分析人士指出，引进战投或者债务重组是蓝光纾困的必经之路。未来蓝光需要正对现实，放下身段，力争尽快达成引战或者整体重组协议，先保证企业活下去。
而蓝光发展在7月15日的利润分配公告中，也透露出公司将债务重组的计划。
图源：蓝光发展公告
那么，蓝光发展的资产价值如何呢？来自中金证券的一份研究报告显示，从蓝光发展的存货角度分析，截至年底，蓝光发展账面存货价值亿元。如果以账面价值计算，剔除预收账款后该公司的未售货值约亿元，假设按年毛利率进行成本加成，则该公司的未售货值可能在亿元左右。剔除受限后，蓝光发展剩余可动用的未售货值估算则可能在亿-亿元之间。
“从蓝光发展未售货值估算值来看，与该公司总债务规模相比，资产勉强可覆盖全部债务，不过，一方面全部是估价，实际在进入资产处理时必须有一定比例打折，实际变现价值不足；另一方面，资产处理周期长，对即将到期的短债偿还能力有限。”中金证券在研报中表示。
从蓝光发展土储的区域分布上看，截至年底，西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%，其中，西南区域占比最高。从具体项目分布来看，成渝地区部分项目位于成渝郊区区域，地段分布不佳，四川省项目也有多个位于南充、泸州、自贡等三四线城市，实际去化和处置均存在难度。蓝光发展相对较好的项目主要位于华东区域，但总体占比较低。
如果抛开已经出售的项目，实际较好出售的部分并不多，且华东区域项目较多是公司此前高溢价项目，存在盈利空间缩窄的可能。根据中金公司数据统计，在蓝光发展年以来的个拿地项目中，75个项目的拿地溢价率超过30%、47个项目的拿地溢价率超过50%，这些地块的盈利性并不大。
蓝光拿地溢价高于50%的项目（图片来源：中金公司）
业内人士分析，在陷入债务危机后，目前蓝光发展已多次出售资产自救，但受资产质量、处理周期需求、各方利益诉求不一致、核心控股平台公司股权被冻结等多方面因素影响，债务集中到期压力依然较大，而后续的资产处置和债务偿还过程仍需进一步
