最早房子就是用来住的，如果按照这样的需求，那么再几十年后当房产自有率达到一定比例后，房价就不可能会涨，反而是下跌。
在楼市发展初期，主要运行模式是靠卡内储蓄驱动的，所以房价的涨跌确实是要和银行账户上的余额挂钩。如果余额不足，即使对住房是刚需，也不会购买；慢慢随着房贷被更多的人所接受，实现了即使没有能力购房的情况下，也可以买房，从消费者角度来看，房贷的出现，确实是帮助了大部分家庭圆了住房梦。
但理想中的结果往往又不是现实中的结局。一切改变在第一批通过房贷撬动杠杆，从楼市中赚到钱而催生的楼市财富效应出现后。购房除了可以住以外，还可以通过房产升值获取大量的财富，所以之后的楼市运行模式就发生了根本性的改变。
整个行业一下子打开了潘多拉魔盒，当楼市的投资需求被释放出来后，房产的属性也从居住渐渐地倾斜到了金融上。人们思想上的改变，房子从住房的刚需转化成投资，才决定楼市未来的转变。
过去这么多年，靠债务驱动发展的房地产行业，从某头部房企一年收入2亿元到动辄一个月卖上数百亿元销售额，最主要是靠高融资、高负债、高杠杆来推动。在这其中，融资性现金流一直扮演着非常重要的角色。
据公开数据显示，年房企到期债券规模预计将达亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关。
大型房企BOSS每天早上叫醒他的不是闹钟，而是动辄几亿元的利息支出账单，更别提境外债务可能会受人民币汇率影响而损失。这些对毛利率水平持续下行的房地产行业来说，是进一步侵蚀利润空间，源头产奶产的少，下面分的更少。
为了保证自身利益不受到影响，行业越来越混乱，房价一路狂飙；豆腐渣工程......最后苦的还是广大刚需购房的消费者。
全新的时代
6月5日，阳光城集团执行副总裁吴建斌在一次内部授课中说，“今年融资性现金流的总额已经比去年下降。”所以改变企业最核心的就是经营性现金流，多卖楼，处置低效资产，包括酒店、商业、工业等。这句话的背后，意味着不管是打折卖房，还是处置资产，包括引入战投，都是房企强化现金流的标准动作。换言之，"在三道红线，两集中"下，融资性现金流受阻，为避免债务违约造成企业无法运转或破产，房企不得不在危机中自救。
当然，这是实力较弱房企要面临的问题，但对那些尚无需担忧生存的房企来说，这无疑是警钟，不能再一味追求规模而错失“降本增效”寻求高质量发展的路径与机会。
或许，把负债降到合理水平仍需一些时间，但摆在很多房企当下的经营逻辑是，需要走出过往高负债驱动发展的“舒适区”，需要改变经营理念，创新商业模式。“三道红线”管钱、“两集中”控地之下，房企要习惯于迈向赚小钱但要健康发展的阶段。
房企需多卖楼、少借债，脚踏实地的一步步往上走，多向制造业学习，从过去由融资来推动，变成经营推动。放下之前的“傲娇”架子，要通过劳动挣加工制造和服务的钱。
从现在起，房地产行业已迈入新的时代。更多地产干货，上地产王者APP获取！——end——有趣·实用·专业·干货立即学习CFA一级财务报告分析、权益投资课程↓↓↓预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
